為了全面貫徹溫家寶總理在“兩會”政府工作報告中提出的“大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)”的指示精神，進一步落實科學發(fā)展觀，促進物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展，今年以來，四川省的《四川省物業(yè)管理條例》和成都市《關(guān)于進一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》相繼出臺。再次基礎(chǔ)上，政府主管部門還積極推出一些列具體扶持措施，大大促進了成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

完善相關(guān)政策法規(guī)，促進和諧物管建設(shè)

1.出臺兩個文件。

多年來，在實施行業(yè)監(jiān)管和行業(yè)發(fā)展研究過程中，就如何推動物業(yè)管理的健康、持續(xù)發(fā)展，成都市相關(guān)主管部門達成了一個共識：要切實化解矛盾，減少糾紛，就一定要在政策和法規(guī)的層面做好頂層設(shè)計。

為此，去年三月份，借成都市葛紅林市長到市房管局調(diào)研的東風，推動出臺了《關(guān)于進一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》。這一文件對于成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。比如，文件提出推行物業(yè)管理全覆蓋，明確規(guī)定：農(nóng)民集中居住區(qū)100戶以上規(guī)模的，必須實行物業(yè)管理。在成都市，這意味著物業(yè)管理項目將增加1500多個，這是一個很大的市場。

另一個文件是今年3月29日出臺的《四川省物業(yè)管理條例》。作為四川省物業(yè)管理行業(yè)專家代表，我全程參與了條例的出臺過程。這個條例的出臺歷時兩年半，做了大量的調(diào)研工作。當初設(shè)想這個條例至少要管5至10年，否則我們寧愿不出臺。條例出臺后，業(yè)界歸納出了總計36個亮點。比如，物業(yè)管理中空置房物業(yè)費的問題，四川省之前的相關(guān)文件規(guī)定：空置房半價收取物業(yè)費；而新出臺的《四川省物業(yè)管理條例》規(guī)定：空置房也要足額繳納物業(yè)費。

總之，通過出臺政策，指導、規(guī)范、促進行業(yè)發(fā)展的作用十分顯著。對于物業(yè)管理行業(yè)自身而言，我們應(yīng)該積極爭取，參與到政策層面，從頂層設(shè)計上去規(guī)范、引導乃至扶持行業(yè)的發(fā)展。

2.提質(zhì)擴面，推動城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋。

這個方面的問題，《中國物業(yè)管理》雜志已經(jīng)給予了很多的關(guān)注，在此，就不再展開講了。但是，我們成都市有兩個概念要告訴大家：物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理其他管理人。成都市在推進城鄉(xiāng)物業(yè)管理全覆蓋的過程中，沒有死角——物業(yè)服務(wù)企業(yè)不管的，由物業(yè)管理其他管理人。在成都市首批試點中，錦江區(qū)在此方面做得非常好。

3.鼓勵和推動政府單位購買服務(wù)。

成都市《關(guān)于進一步做好全市物業(yè)管理工作的意見》明確規(guī)定，為了鼓勵和推動行業(yè)的發(fā)展，所有政府機關(guān)物業(yè)都要購買服務(wù)，這是一個很大的市場。

此外，成都市還設(shè)立了一個96110信息臺。最近，信息臺和氣象臺進行合作，今年的幾次大雨，都是氣象臺為我們行業(yè)及時發(fā)布的信息。從實踐來看，類似形式的合作對行業(yè)的發(fā)展也有非常好的促進作用。

著力解決行業(yè)發(fā)展中的熱點難題問題

1.發(fā)布兩個地方標準。

在成都市房管局的組織下，由成都市技術(shù)監(jiān)督局設(shè)計院推出了兩個標準，解決了兩個問題。一個是《維修資金分類指導標準》。該不該使用維修資金，看一看這個指導標準就知道了，公信度強，權(quán)威性高，解決了很多矛盾問題。第二個是對物業(yè)服務(wù)進行等級劃分。成都市技術(shù)監(jiān)督局將物業(yè)服務(wù)劃分出五級標準，以前，業(yè)主總是感覺自己的錢交多了，企業(yè)總是覺得錢收少了。現(xiàn)在，業(yè)主交多少費用可以享受哪些服務(wù)都有了明確的規(guī)定，權(quán)威性增強了，解決了質(zhì)價相符的問題，效果非常好。自去年12月發(fā)布至今，涉及到物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的糾紛越來越少了。

2.完善物業(yè)服務(wù)收費辦法。

目前，我們正在與成都市發(fā)改委、物價局討論這個問題。新的物業(yè)服務(wù)收費辦法有望在黨的十八大會議后出臺。新辦法出臺后，將解決幾個實實在在的問題。比如，裝修期間，廢渣處理原來收費是2元錢/平方米，現(xiàn)在要翻倍到4元錢。裝修管理費、電梯管理費原來是1分錢/平方米，現(xiàn)在有望調(diào)到6分錢或9分錢。還有物業(yè)管理收費的備案問題，我們實行的是5級標準管理，1-4級可以無須備案，直接通過，5級以上就要到物價局備案。再就是關(guān)于一些費用的代收和墊支問題，這次要通過物價局的文件明確規(guī)定：禁止任何單位和個人要求物業(yè)服務(wù)公司代收和墊支任何其他費用。

3.維修應(yīng)急預案綠色通道。

成都市開通了維修應(yīng)急預案綠色通道，對涉及的物業(yè)管理中的12個問題，開辟綠色通道，快速解決問題。比如，電梯壞了，可以直接找綠色通道，應(yīng)急使用維修資金，從根本上解決了維修資金使用難的問題。

4.主管部門與法院聯(lián)合舉行糾紛調(diào)解座談會。

這個糾紛調(diào)解座談會主要是通過中級人民法院來解決物業(yè)管理糾紛中的風險邊界問題。目前，行業(yè)主管部門與法院已就13個問題達成了共識。比如，物業(yè)服務(wù)公司不是包治百病的，責任是有邊界的。業(yè)主家里被盜、高空墜物、車子丟失等等，該不該物業(yè)服務(wù)公司負責？以后在涉及到這些問題時有了解決辦法。

加強業(yè)主大會的設(shè)立指導和業(yè)委會的管理與培訓

物業(yè)管理的發(fā)展離不開業(yè)主，業(yè)主是物業(yè)管理最重要的主體之一。因此，物業(yè)服務(wù)業(yè)要真正轉(zhuǎn)型和發(fā)展，業(yè)主專業(yè)和相關(guān)法律素質(zhì)的提高勢在必行。為此，成都市做了以下幾件事：

1.行業(yè)協(xié)會成立業(yè)主委員會工作研究會。

業(yè)主委員會工作研究會由業(yè)主委員會主任代表、行業(yè)專家代表，政府代表、法官代表和律師代表組成。業(yè)主委員會工作研究會今年研究的主題是業(yè)主委員會的工作成就和議事流程。

2.明確業(yè)主大會設(shè)立率等幾個重要問題。

一是要求確保業(yè)主大會設(shè)立率2012年全市達到60%，2013年達80%；二是所有未設(shè)立業(yè)主大會的小區(qū)不能對物業(yè)費調(diào)價；三是在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前，小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理和維修歸開發(fā)商負責。

3.制定業(yè)委會培訓大綱和教輔導材。

業(yè)主委員會成員專業(yè)能力和法律素質(zhì)的提高，有助于他們完善職責、盡職盡責。同時，作為物業(yè)管理的一方責任主體，有助于其推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。今年，成都市預計培訓業(yè)主委員會主任和副主任1000余人。在接下來預計用三年的時間，對所有業(yè)主委員會主任和副主任輪流培訓一次。

政策扶持撬動了行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展?？梢哉f，成都市相關(guān)條例、政策的出臺和措施的推行，不僅使成都市物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展有了政府的支持，政策法律的保障，同時，也標志著成都物業(yè)服務(wù)業(yè)逐布走向成熟，行業(yè)得以健康、持續(xù)發(fā)展。

編輯：楊萌